MEDIANERAS: problemas y soluciones

Qué es la medianería?
 Es el nombre con que se designa a un condominio especial de indivisión forzosa; el condominio de las paredes, muros, fosos y cercos, que sirven de separación entre dos heredades contiguas.
 ¿Qué es el condominio?
 Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble (artículo 2.673 Código Civil).
  ¿Cuándo hay indivisión forzosa?
 Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá pedir la división (artículo 2.710 Código Civil).
 ¿Por qué es de indivisión forzosa, el condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirven de separación entre dos heredades contiguas?
 Porque así lo ordena el artículo 2.716 del Código Civil deLa Nación.
 ¿Qué es un muro lindero?
 El que está construido en el límite de dos heredades. Se los denomina “contiguos”, cuando han sido construidos totalmente sobre terreno de uno de los propietarios vecinos y “encaballados”, cuando su eje coincide exactamente con el límite demarcatorio de ambos fundos, es decir: “a caballo” del límite.
 ¿Qué es un muro privativo?
 Es el muro construido a costa de uno de los vecinos linderos y que por lo tanto, es de su exclusiva propiedad.
 ¿Qué es un muro medianero?
 Un muro es medianero cuando su valor de construcción ha sido soportado por ambos vecinos linderos y aún en el caso de que fuese construido por uno y luego el otro le reembolsa la mitad de su valor (artículos 2.717, 2.726, 2.736 y conc. del capítulo III Libro III del
  ¿A qué se denomina “cerramiento forzoso”?
 Todo propietario de una heredad, puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de3 metrosde altura y18 pulgadasde espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales (artículo 2.726 Código Civil).
  ¿Qué derecho confiere la ley, a quien edifica primero, en un lugar aún no cerrado entre paredes?
 La ley determina que, quien en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aún no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo, hasta la altura de3 metros, y su espesor entero no exceda de18 pulgadas(45 centímetros).
 ¿Por qué el Código Civil, se refiere en materia de espesor de muros en “pulgadas” y no en “centímetros”?
 El Código Civil dela Naciónfue sancionado por ley 340 y recién mediante ley 845 se puso en vigencia el sistema métrico decimal, de manera que debe hacerse la conversión equivalente (1 pulgada=2,54 cm).
  ¿Qué sucede si quien construye primero un muro medianero desea realizarlo con un espesor mayor de 45 centímetros?
 Debe construir el excedente en terreno propio.
  ¿Cómo se determina la altura a que deben levantarse las paredes divisorias?
 Las paredes divisorias deben levantarse a la altura designada en cada municipalidad; si no hubiese designación determinada, la altura será de3 metros(artículo 2.729 Código Civil).
  ¿Cómo puede liberarse el vecino requerido para contribuir a la construcción de una pared divisoria o a su conservación?
 Puede liberarse de esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre el que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianería (artículo 2.727 Código Civil). El abandono no procede cuando media 181 utilización efectiva del muro (C. Apel. C. C. Ros. Sala II 5 de Marzo de 1964 Digesto Jurídico, Tomo IV, página 1.559).
  ¿Y si luego del abandono, el vecino desea utilizar el muro?
 En ese caso deberá adquirirlo. Para ello, además del valor del muro, deberá pagar el valor del terreno ocupado por la mitad de él, cuya cesión hizo al renunciar a la medianería. Es decir, la porción del terreno cuya propiedad transfirió para liberarse de la obligación de contribuir a los gastos que demandaba la construcción y conservación de la medianería, debe adquirirla nuevamente si desea utilizar el muro medianero.
 
 ¿Cómo se encuentra reglamentada, la facultad de adquirir la medianería?
 Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a solo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiere adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos (artículo 2.736 Código Civil).
  ¿Cómo se prueba la medianería?
 El principio general es que toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios, se presume medianero, en toda su altura hasta el término del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta última construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianería de toda la pared, o que aquella no existe ni en la parte más baja del edificio (artículo 2.718 Código Civil).
  ¿A qué denomina la ley “signos materiales”?
 A aquellos que pueden apreciarse mediante un peritaje o inspección ocular de la pared o muro que se presume medianero. Para determinar cuál de los dos propietarios fue el que la construyó puede tenerse en cuenta la antigüedad de la pared y de los edificios que separa, los materiales de construcción empleados, etc.
  ¿Siempre se presume la medianería de las paredes o muros?
 No. Únicamente cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc., aunque estos se encuentren cerrados por todos sus lados (artículo 2.719 Código Civil).
  ¿Qué carácter deben tener los instrumentos públicos o privados que se invoquen como prueba contraria a la medianería?
 Deben ser actos comunes a las dos partes o a sus autores (artículo 2.720 Código Civil).
 ¿Quién es el obligado al pago de la medianería?
 Sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieran corresponderle, el obligado al pago de la medianería es el propietario actual del inmueble lindero.
  ¿Cuál es el valor computable de la medianería?
 El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora (artículo 2.736 párrafo final Código Civil agregado por ley 17.711).
  ¿Cómo se calcula el precio de la medianería?
 Se toma en consideración como base el valor actual de construcción, deduciendo los porcentuales de desvalorización originados en la antigüedad de la pared, su estado de conservación, etc. Suele ser valorada la fórmula de cómputo de depreciación de “Ross- Heideck” a los efectos señalados (Cámara Nacional Civil Sala F “Consorcio Córdoba 996/1.000 esquina Carlos Pellegrini 787/791 c/ Av. Córdoba 972 SRL s/ cobro de medianería).

 

 ¿Cuáles son los derechos y las obligaciones que surgen de la ley para los condóminos medianeros?
 a) Cada condómino debe contribuir, en la proporción de sus derechos, a los gastos de conservación, reparación o reconstrucción de la pared o muro medianero (artículo 2.722 Código Civil).
 b) Deben usar razonablemente la pared o muro, pudiendo asentar construcciones en él, que no pongan en peligro ni perjudiquen a la construcción medianera (artículo 2.730 Código Civil).
 c) Cada condómino puede liberarse de contribuir a los gastos de conservación del muro medianero renunciando a la medianería, con tal que la pared no forme parte de un edificio que le pertenezca, o que la reparación o reconstrucción no haya sido necesaria por un hecho suyo (artículo 2.723 Código Civil).
 d) Cada uno de los condóminos puede alzar a su costa la pared medianera, sin indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella (artículo 2.732 Código Civil).
 e) Pueden cerrar las ventanas o aberturas existentes para  iluminación, siempre que edifiquen apoyándose en la pared medianera (artículo 2.656 Código Civil).
  ¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción por cobro de medianería?
 Esta prescripción, se rige por los principios generales que establecen un plazo de 10 años (artículo 4.023 Código Civil ordenado por ley 17.711 y corregido por ley 17.940).

FUENTE: Texto escrito por el Doctor Daniel Enrique Butlow

Abogado y profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.